ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

หน้านี้เขียนสำหรับใคร

• ผู้ซื้อที่ต้องการตรวจโฉนดและภาระผูกพันก่อนวางเงิน
• ผู้ขายที่ต้องเตรียมเอกสารและเงื่อนไขสัญญาให้รัดกุม
• ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าระยะยาวที่ต้องจดทะเบียนการเช่า
• ชาวต่างชาติที่ต้องเข้าใจข้อจำกัดการถือครองที่ดินและห้องชุด
• เจ้าของที่ดินที่มีปัญหาแนวเขต ทางเข้าออก หรือการครอบครองปรปักษ์

ขั้นตอนการทำงานจริง

1. 1ส่งสำเนาโฉนดและสัญญาให้ทีมงานตรวจเบื้องต้น
2. 2ตรวจสารบัญจดทะเบียนและภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดิน
3. 3สรุปความเสี่ยงและแก้ไขข้อสัญญาให้เป็นธรรมก่อนวางเงิน
4. 4นัดวันโอนและเตรียมเอกสารของทั้งสองฝ่ายให้ครบ
5. 5ดำเนินการจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินและตรวจเอกสารหลังโอน
6. 6ดำเนินคดีหรือเจรจา หากพบข้อพิพาทเรื่องสิทธิในที่ดิน

ข้อควรระวังและความเข้าใจผิดที่พบบ่อย

ซื้อที่ดิน เช่าระยะยาว หรือถือห้องชุด — ข้อพิจารณาต่างกัน

แต่ละทางมีเอกสารและข้อจำกัดต่างกัน โดยเฉพาะเมื่อผู้ถือสิทธิเป็นชาวต่างชาติ ตารางนี้สรุปประเด็นที่ต้องตรวจก่อนตัดสินใจ

ควรตรวจเอกสารสิทธิที่สำนักงานที่ดินก่อนวางเงินทุกกรณี และให้เงื่อนไขในสัญญาสอดคล้องกับผลการตรวจ

คำถามที่พบบ่อยเรื่องที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ก่อนวางมัดจำควรตรวจอะไรก่อน

ตรวจว่าผู้ขายเป็นผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจริง มีภาระผูกพันหรือจำนองอยู่หรือไม่ แนวเขตตรงกับที่ดูจริงหรือไม่ มีทางเข้าออกตามกฎหมายหรือไม่ และมีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้นหรือไม่

ตรวจโฉนดที่ไหนได้

ตรวจได้ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งจะเห็นรายการจดทะเบียนย้อนหลังและภาระผูกพันที่ปรากฏในสารบบ การดูเฉพาะสำเนาโฉนดที่ผู้ขายส่งมาไม่เพียงพอ

สัญญาจะซื้อจะขายควรมีอะไรเป็นอย่างน้อย

ควรมีตัวทรัพย์ที่ระบุตรงกับเอกสารสิทธิ ราคาและงวดชำระ วันโอน ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมและภาษีแต่ละรายการ เงื่อนไขบังคับก่อนโอน เช่น ปลอดจำนอง และผลเมื่อฝ่ายใดผิดสัญญา

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม

การถือครองที่ดินโดยตรงมีข้อจำกัดตามกฎหมาย ทางที่ใช้กันคือการถือห้องชุดตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือการเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน ควรตรวจโครงสร้างให้ถูกต้องแต่ต้น ไม่ใช้วิธีถือแทนซึ่งมีความเสี่ยง

เช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนหรือไม่

การเช่าที่มีกำหนดเวลายาวควรจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อให้ใช้ยันบุคคลภายนอกได้เมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือ หากไม่จดทะเบียน สิทธิของผู้เช่าอาจถูกจำกัดกว่าที่คาดไว้

ภาระจำยอมกับทางจำเป็นต่างกันอย่างไร

ภาระจำยอมเกิดจากการตกลงหรือเงื่อนไขตามกฎหมายและมักจดทะเบียนไว้ ส่วนทางจำเป็นเป็นสิทธิใช้ทางผ่านที่ดินผู้อื่นเมื่อที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ทั้งสองเรื่องควรตรวจก่อนซื้อที่ดินตาบอด

โอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

โดยทั่วไปมีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีและค่าอากรตามกรณี ซึ่งขึ้นกับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และสถานะของผู้ขาย ควรตกลงในสัญญาให้ชัดว่าฝ่ายใดรับภาระรายการใด

ซื้อบ้านที่ยังติดจำนองได้ไหม

ทำได้ แต่ต้องกำหนดในสัญญาให้ชัดว่าจะไถ่ถอนจำนองเมื่อใดและด้วยเงินส่วนใด โดยปกติจะจัดให้การไถ่ถอนและการโอนเกิดขึ้นในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดินเพื่อลดความเสี่ยงของผู้ซื้อ

ครอบครองปรปักษ์คืออะไร ควรระวังอย่างไร

คือกรณีที่ผู้อื่นครอบครองที่ดินของเราอย่างเปิดเผยและต่อเนื่องตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดจนอาจได้สิทธิ เจ้าของที่ดินที่ปล่อยที่ว่างไว้นานควรตรวจสภาพจริงและเอกสารเป็นระยะ

แนวเขตไม่ตรงกับเพื่อนบ้านต้องทำอย่างไร

เริ่มจากขอรุกวัดหรือสอบเขตกับสำนักงานที่ดินเพื่อให้มีข้อเท็จจริงทางเอกสาร แล้วจึงเจรจาบนผลการวัด หากยังตกลงไม่ได้จึงพิจารณาดำเนินคดีโดยใช้ผลการสอบเขตเป็นพยานหลักฐาน

มอบอำนาจให้คนอื่นไปโอนแทนได้ไหม

ได้ แต่หนังสือมอบอำนาจต้องทำตามแบบและระบุขอบเขตอำนาจให้ชัด หากผู้มอบอำนาจอยู่ต่างประเทศมักต้องมีการรับรองลายมือชื่อและนิติกรณ์ก่อนนำมาใช้ในไทย

ให้สำนักงานไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินแทนได้ไหม

ได้ ทีมงานรับตรวจเอกสารสิทธิ ร่างสัญญา จัดเตรียมเอกสารของทั้งสองฝ่าย และเข้าดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามนัด พร้อมประสานเรื่องเอกสารต่างประเทศหากคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติ

สายงานที่มักทำร่วมกับเรื่องนี้

• มรดกและพันธุกรรม

  พินัยกรรม ผู้จัดการมรดก แบ่งมรดก และข้อพิพาททายาท

• ธุรกิจ บริษัท สัญญา และ M&A

  ตั้งบริษัท ร่างสัญญา ตรวจสอบกิจการ ซื้อขายหุ้น และงานกำกับดูแล

• คดีความและว่าความทุกศาล

  ฟ้อง ต่อสู้คดี อุทธรณ์ ฎีกา และบังคับคดีจนจบกระบวนการ